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Guía de impuestos inmobiliarios en Florida: lo que pagas, lo que ahorras y lo que no pagas
Una explicación sencilla para comprar, vivir o invertir en el sur de Florida.
Por Claudia Angel, Realtor®
Comprar una casa en Miami, Fort Lauderdale, Pompano Beach o Boca Ratón implica más que pensar en el precio y la cuota inicial. También necesitas entender los impuestos. Aquí distinguimos los que pagas por tu propiedad de los impuestos personales estatales que Florida no cobra.
1. Impuesto anual de la propiedad: Property Tax
También se llama Ad Valorem. Es el impuesto local que ayuda a financiar escuelas, bomberos, policía, vías y otros servicios. El tasador del condado determina el valor de la propiedad y las autoridades locales fijan las tasas.
No hay un porcentaje único para toda Florida. Se calcula sobre el valor tributable, después de las exenciones aplicables, y no simplemente sobre el precio de compra. Las tasas se expresan en mills: un mill equivale a $1 por cada $1,000 de valor tributable. La factura también puede incluir cargos no basados en el valor, como ciertos servicios o distritos especiales.
Por ejemplo, $300,000 de valor tributable con una tasa de 20 mills producen $6,000 de impuesto anual, antes de otros cargos. Es solo un ejemplo educativo, no una estimación para una vivienda concreta.
La factura suele emitirse en noviembre y puede tener descuentos por pago temprano. Si tu hipoteca incluye una cuenta escrow, una parte de tu pago mensual se reserva para impuestos y seguro. Antes de comprar, revisa una estimación para el nuevo propietario: la factura del vendedor puede reflejar exenciones y límites que no se transfieren automáticamente.
2. Homestead Exemption: un beneficio para tu hogar principal
Si la vivienda es tu residencia permanente y cumples los requisitos, puedes solicitar la Homestead Exemption. No suele aplicar a una casa de vacaciones ni a una propiedad destinada exclusivamente a renta. Generalmente debes cumplir las condiciones al 1 de enero y presentar la solicitud antes del 1 de marzo ante el tasador del condado.
La primera parte puede reducir hasta $25,000 del valor para todos los impuestos de propiedad. La segunda parte aplica a un tramo adicional del valor, no a impuestos escolares, y se ajusta por inflación. Por eso, el beneficio suele describirse como hasta $50,000 más el ajuste correspondiente, pero no es una rebaja de $50,000 en dinero ni una reducción idéntica para todos los impuestos. El monto vigente debe confirmarse con el condado.
¿Qué hace Save Our Homes?
Después de obtener Homestead, esta protección generalmente limita el aumento anual del valor tasado al 3% o al cambio del índice de precios al consumidor, el que sea menor. No limita la factura total al 3%: las tasas y otros cargos pueden cambiar. Las mejoras y los cambios de propietario también pueden afectar la valoración.
3. Impuestos al cierre: escritura e hipoteca
Estos impuestos se pagan por la transacción o el financiamiento; son diferentes del impuesto anual de propiedad. La compañía de títulos los detalla en los documentos de cierre y quién paga cada concepto depende del contrato y de la operación.
- Escritura (Documentary Stamp Tax): generalmente $0.70 por cada $100 o fracción del valor de la operación. En Miami-Dade la tasa base es $0.60 y puede sumarse una sobretasa de $0.45; esta sobretasa no aplica a la transmisión de una vivienda unifamiliar sola. Hay excepciones que debe revisar la compañía de títulos.
- Si compras financiado: generalmente hay sellos documentales de $0.35 por cada $100 o fracción del monto sujeto a impuesto, más un impuesto intangible no recurrente de 0.2% sobre la obligación garantizada por la propiedad. No es un impuesto anual sobre tus ahorros.
Los impuestos personales estatales que NO pagas en Florida
Estas ventajas no significan que vivir o invertir en Florida esté libre de impuestos. Mira la diferencia con estos ejemplos sencillos:
Impuesto estatal sobre la renta personal
Florida no cobra este impuesto a las personas. Si ganas $100,000 al año de sueldo, el impuesto estatal de Florida sobre ese ingreso es $0. Esto no significa que tu sueldo esté libre de impuestos federales, Seguro Social o Medicare.
Si te mudas desde otro estado, tus obligaciones allí pueden continuar por ingresos obtenidos en ese estado o por un año de residencia parcial. No todos los estados cobran lo mismo.
Impuesto estatal a la herencia o al patrimonio sucesorio
Florida no tiene actualmente estos impuestos estatales. Por ejemplo, si una persona deja su casa en Florida a sus hijos, Florida no cobra un impuesto sucesorio estatal por esa transmisión.
Pueden existir impuestos federales sobre el patrimonio sucesorio y reglas especiales para personas no residentes. El impuesto anual de la propiedad continúa y la transmisión puede cambiar su valoración o exenciones.
Impuesto anual estatal sobre tu patrimonio personal
Florida no cobra a las personas un impuesto general anual por el total de sus ahorros, acciones o inversiones. Por ejemplo, tener $50,000 en una cuenta de ahorro no genera por sí solo un impuesto estatal anual sobre ese saldo.
Los intereses, dividendos y ganancias pueden tener impuestos federales. Esto tampoco elimina el impuesto intangible único que puede corresponder al registrar una hipoteca en Florida.
Una nota para compradores internacionales: FIRPTA
Si eres inversionista internacional, existen normas federales como FIRPTA al vender una propiedad en el futuro. Puede exigir una retención cuando el vendedor es una persona extranjera para fines fiscales; normalmente el comprador debe gestionarla. Es una retención, no necesariamente el impuesto final. Consulta su aplicación y excepciones con tu compañía de títulos y un CPA o profesional tributario calificado.
¿Cuánto necesitas para comprar tu casa en Florida?
Estima tu cuota inicial y gastos de cierre con la calculadora de la Guía para Compradores. Los impuestos exactos de una propiedad deben confirmarse por separado.
✓ 100% Gratuito
Información educativa general. No constituye asesoría legal, tributaria ni financiera. Las reglas, tasas y exenciones pueden cambiar. Consulta a un CPA o profesional tributario calificado para tu situación y al tasador del condado para estimaciones de una propiedad. Claudia ofrece orientación inmobiliaria, no servicios tributarios.